دعاوی اختصاصی قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال 1389 و آیین نامه اجرایی آن مصوب سال 1393

بر اساس قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال 1389 و آیین نامه اجرایی آن مصوب سال 1393 هرگونه اختلاف در قرارداد های پیش فروش از طریق هیئت داوری باید حل شود. هیئت داوری متشکل از یک داور از سوی پیش خریدار و یک داور از سوی پیش فروشنده و یک داور مرضی الطرفین است.
هدف قانون پیش فروش از اعطای این مسئوولیت به داوران جلوگیری از احاله طرفین به دادگاه بوده است و در صورت عدم توافق در خصوص داور سوم، طرفین می‌توانند از طریق دادگاه صالح داور سوم را انتخاب کنند .

از جمله مواردی که باید درقرارداد پیش فروش تصریح شود:

 

مشخصات طرفین قراداد اعم از حقیقی و حقوقی اوصاف واحد ساختمانی که میخواهند خریداری کنند اعم از مساحت هر واحد، تعداد طبقات، امکانات رفاهی از قبیل پارکینگ، انباری و…، موارد فنی و معماری کلی ساختمانی که واحد در آن احداث میشود. مصالح مورد استفاده، سیستم گرمایشی و سرمایشی
و هرچیزی که در پروانه ساخت ذکر می شود و عرفا در تعیین قیمت موثر است.
بها یا قیمت قرارداد، مقدار اقساط، تعداد اقساط و نحوه‌ی پرداخت آن‌ها چ،شماره قبوض اقساط که برای زمان تحویل لازم است، تاریخ تحویل قطعی، هر تعهدی که پیش فروشنده به مراجع داده باشد، تعیین تکلیف راجع به خسارت‌ها، تضمین قراردادهای بیمه ای و تعیین داور.
قرارداد پیش فروش باید به موجب سند رسمی انجام شود، تنظیم این قرارداد به موجب سند عادی اگرچه موجب بی اعتباری آن نیست و مانند سایر اسناد عادی دارای اعتبار است اما این عمل برای پیش فروشنده جرم محسوب می شود و با طرح شکایت از جانب پیش خریدار یا سازمان مسکن و شهرسازی قابل پیگیری است.

 

دعوای الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک:

 

دعوای الزام به تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان صرفا تا پیش از اتمام پروژه امکان‌پذیر است و در صورت اتمام پروژه و احداث بنا، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ارجحیت دارد.

الزام به اخذ بیمه نامه:

 

در عملیات ساختمانی فروشنده موظف است مسئوولیت خودش را در قبال عیوب بنا و تجهیزات و یا عدم رعایت ضوابط قانونی بیمه کند، در غیر این صورت پیش خریدار می تواند دعوای الزام به تنظیم بیمه نامه مطرح کند.
زمانی که دعوا الزام به اخذ بیمه نامه مطرح شود، اجراییه صادر می‌شود و در صورتی که پیش فروشنده استنکاف کند، پیش خریدار می‌تواند خود اقدام به اخذ بیمه‌نامه با هزینه‌ی شخصی نماید و آن هزینه را از پیش فروشنده مطالبه کند یا اموال محکوم علیه را توقیف نماید و در صورتی که به اموال محکوم‌علیه دسترسی نباشد، حکم جلب وی را بخواهد. اگر پیش‌خریدار بدون حکم دادگاه اقدام به اخذ بیمه‌نامه با هزینه شخصی نماید، نمی‌تواند هزینه را از پیش‌فروشنده مطالبه کند.

 

تایید بطلان قرارداد پیش فروش به دلیل فسخ قرارداد مشارکت در ساخت:

چنانچه در قرارداد منعقده بین مالک و سازنده شرط شود که تا قبل از اتمام یا تحویل ساختمان، احداث بنا یا تا یک زمان معین، حق فروش از پیش فروشنده سلب شود، با وجود این شرط، پیش فروشنده، واحد را بفروشد، مالک رسمی ملک، حق فسخ قرارداد مشارکت را دارد.
این رای جنبه اعلامی داشته و نیاز به صدور اجراییه ندارد و اگر پیش خریدار مبلغی به پیش فروشنده داده باشد، طی دعوای جداگانه قابل مطالبه است.

 

تایید فسخ قرارداد به دلیل کسری مساحت:

 

چناچه در صورت مجلس تفکیکی ارائه شده، به هر دلیلی مساحت اعلامی بیش تر از 5 درصد کسری داشته باشد خریدار دو اختیار دارد: ۱)حق فسخ ۲) حق مطالبه وجه
فسخ فوری نیست و پیش خریدار هر زمان که مایل باشد میتواند قرارداد را فسخ کند. رای دادگاه در این خصوص جنبه اعلامی دارد.

 

دعوای فسخ قرارداد پیش فروش به علت عدم پرداخت اقساط:

 

* عمل پیش فروش به صورت اقساطی واقع می‌شود. دوطرف می‌توانند در قرارداد برای تاخیر در پرداخت یا عدم پرداخت اقساط، وجه التزام تعیین کنند.
* رای دادگاه برای فسخ قرارداد، جنبه اعلامی دارد و اجراییه برای آن صادر نمیشود.

 

مطالبه‌ی مابه‌التفاوت کسری مساحت:

 

ساختمان ها به طور پیش فرض باید طبق نقشه‌ی طراحی شده، ساخته شوند ولی گاهی ساختمانی به هر علتی کسری مساحت دارد در این صورت کسی که تفاوت بنا در مساحت به ضررش بوده، حق فسخ دارد. در صورتی که میزان کسری بیش از 5 درصد مقرر شده باشد، فروشنده هم می‌تواند قرارداد را فسخ کند و هم مازاد قیمت را مطالبه کند (تفاوت قیمت) که برطبق قیمت روز و نظر کارشناسی محاسبه خواهد شد.
این دعوا، دعوایی منقول بوده، بنابراین می‌تواند طبق قواعد عمومی قراردادها، در محل اقامت خوانده یا محل انعقاد عقد و یا محل اجرای تعهد طرح شود.
پس از قطعیت رای اجراییه صادر خواهد شد و محکوم‌به از اموال محکوم علیه پرداخت می‌گردد و اگر مالی از محکوم‌علیه یافت نشود، حکم جلب برای وی صادر می‌گیرد تا زمانی که مبلغ محکوم به را پرداخت کند.

 

مطالبه مابه‌التفاوت مازاد مساحت:

 

یعنی ممکن است پیش فروشنده، ملکی را فروخته باشد ولی بعد مشخص شود که مساحت آن، بیش از مساحتی است که به پیش خریدار فروخته شده است. در اینجا پیش فروشنده می‌تواند مابه‌التفاوت را مطالبه کند، ولی حق فسخ ندارد.

 

مطالبه خسارت قانونی تاخیر در ایفای تعهدات:

بر طبق قواعد عمومی قراردادها، در قرارداد ممکن است طرفین، وجه التزام تعیین کنند و قاضی نمی‌تواند به بیشتر یا کمتر از میزان وجه التزام حکم کند اما در قرارداد پیش فروش میزان خسارت به موجب قانون تعیین میشود .

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

پیمایش به بالا

مشاوره دریافت کنید