سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

 موضوع : سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

 

در مبحث حق کسب و پیشه تجارت 3 قانون وجود دارد که به روابط موجر و مستجر می پردازد .

قانون روابط موجر و مستاجر در سال 56 : در رابطه با سرقفلی و حق کسب پیشه و تجارت

قانون موجر و مستاجرسال 62 : در رابطه با املاک مسکونی

قانون موجر و مستاجر سال 76: در رابطه با سرقفلی و حق کسب پیشه و تجارت

 

تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

 

حق کسب و پیشه و تجارت همان حق آب و گل در عرف است .

از لحاظ حقوقی به جهت رونق دادن تجارت در آن مکان مستاجر اولویتی پیدا می کند.

 

سرقفلی : پولی است که مستاجر در ابتدای اجاره به موجر پرداخت می کند قانون حاکم به املاکی که به منظور کسب و پیشه و تجارت واگذار می شود .

 

به این صورت اگر تاریخ تنظیم اجاره قبل از لازم الاجرا شدن قانون سال 76 باشد تابع قانون 56 است .

و اگر بعد از این تاریخ باشد مستاجر دارای حق کسب و پیشه و تجارت نیست و قرارداد تنظیم شده مشمول قانون سال 76 و قانون مدنی است .

درمورد اجاره مجدد مال مورد اجاره 2 حالت وجود دارد :

1)- اگر قرارداد اجاره مطابق قانون سال 76 باشد اصل بر این است که مستاجر می تواند مورد اجاره را، مجدد اجاره دهد.

2)- اگر قراداد مطابق قانون سال 56 باشد ( برخلاف قانون سال 76 ) مستاجر حق ندارد مورد اجاره را، اجاره دهد مگر اینکه این حق به او داده شده باشد .

به غیر از این دو حالت :

در صورت   1) اذن از موجر

2) تجویز دادگاه مطابق ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 نیز مستجر حق دارد مورد اجاره به غیر واگذار کند .

 

احکام خاص قانون سال 56 و 76

احکام خاص قانون 56 :

1)- این قانون فقط بر املاکی حاکم است که به منظور کسب و پیشه تجارت اجاره داده شده و شامل املاک مسکونی نمی شود .

2)- در این حالت تاریخ انعقاد قرارداد اجاره قبل از سال 76 است .

3)- اگر ملکی قبل از لازم الاجرا شدن(قانون مصوب 76) برای کسب و پیشه و تجارت اجاره داده شود و تمدید آن بعد از این تاریخ باشد همچنان قانون سال 56 حاکم است .

4)- بعد از پایان مدت اجاره ، موجر نمی تواند تخلیه عین مستاجر را بخواهد .در واقع به موجب این قانون ارائه قرارداد اجاره تحمیلی است .مگر در مواردی خاص  ذکر شده در ماده 14 و 15 این قانون

5)- با پایان مدت اجاره حالت استیجاری هم چنان برقرار است اما امکان تعدیل اجاره بها وجود دارد .

( معمولا هر 3 سال )

6)- مستاجر پس از تخلیه علی الاصول مستحق در یافت حق کسب و پیشه و تجارت است . مگردر موارد خاص که حق کسب و پیشه و تجارت به او تعلق نمی گیرد .

7)- قواعد قانون سال 56 آمده است و خلافش قابل توافق ( بین موجر و مستاجر ) نیست .

8) – اگر در زمان حکومت قانون سال 56 ، قراردادی در قالبی غیر ازعقد اجاره ، مانند صلح منافع یا تملیک منافع یا غیره … تنظیم گردد، این قرارداد بازهم مشمول قانون سال 56 است .

اما اگر در زمان حکومت قانون سال 76 چنین قراردادی تنظیم شود ، این قرارداد از شمول قانون سال 76 خارج و مشمول قانون مدنی است .

 

در این قانون مبحث تخلیه از مباحث بسیار مهم است .

 

موارد تخلیه مطابق مواد 14 و 15 قانون سال 56

 

1)_ تعدی تفریط مستاجر نسبت به عین مستاجره – مطابق بند 8 ماده 14

که در این صورت حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر تعلق نمی گیرد و وی باید مورد اجاره را تخلیه کند .

2)- اگر مستاجرازتادیه اجاره بها امتناع کند(عرفا تا 10 روز بلامانع است ) در این صورت نیز به مستاجر حق کسب و پیشه و تجارت تعلق نمی گیرد .

3)_ اگر مستاجر مورد اجاره را بدون رضایت موجر برای شغلی غیر از انچه تعیین شده ، مورد استفاده قرار دهد .

4)- اگر مستاجر بدون رضایت موجر یا تجویز دادگاه منافع عین مستاجره را به غیر واگذار کند ، در این حالت نصف حق کسب و پیشه تجارت به مستاجر تعلق می گیرد . ( بند 2 ماده 14)

5)- اگر موجر به عین مستاجره نیاز شخضی داشته باشد می تواند تقاضای تخلیه کند ، در این حالت تمام حق کسب وپیشه و تجارت به مستاجر تعلق می گیرد .

6)- اگر موجر به عین مستاجره جهت سکونت خود یا اولاد یا همسر یا پدر یا مادرش نیاز داشته باشد ، در این حالت نیز تمام حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر تعلق می گیرد .

7)- اگر موجر و قصد احداث ساختمان را داشته باشد البته به شرطی که مجوز پروانه ساختمانی را داشته باشد ، در این حالت تمام حق و کسب و پیشه و تجارت به مستاجر تعلق می گیرد .

 

در تکمیل موارد بیان شده اشاره به نکته زیر ضروری است از این جهت که با تصویب مائه واحده سال 65  با داشتن 3 شرط زیر مستاجر بدون پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت می تواند تقاضای تخلیه کند :

1)- اجاره نامه مستند به سند رسمی باشد .

2)- مستاجر مبلغی به عنوان سرقفلی به موجر نداده باشد .

3)- قرارداد اجاره بعد از تصویب این ماده واحده منعقد شده باشد .

 

 

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

پیمایش به بالا

مشاوره دریافت کنید